Vid lokalhyra gäller andra regler än för bostäder när det kommer till hyresgästens besittningsskydd. Medan bostadshyresgäster har ett direkt besittningsskydd, som ger dem rätt att bo kvar om inte särskilda skäl föreligger för uppsägning, har lokalhyresgäster ett så kallat indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen inte har rätt att automatiskt stanna kvar i lokalen vid uppsägning, men kan ha rätt till ekonomisk kompensation under vissa förutsättningar. I denna artikel går vi igenom grunderna för indirekt besittningsskydd, vad som gäller vid uppsägning och hur skadestånd beräknas.
Vad är indirekt besittningsskydd?
Indirekt besittningsskydd innebär att en hyresgäst kan ha rätt till skadestånd om hyresvärden säger upp hyresavtalet och hyresgästen tvingas lämna lokalen, förutsatt att uppsägningen inte sker på grund av hyresgästens avtalsbrott eller under andra undantagsförhållanden. Indirekt besittningsskydd inträder efter att hyresgästen hyrt lokalen i minst nio månader.
Skyddet finns till för att ge hyresgästen ekonomisk trygghet, då investeringar och anpassningar ofta görs i verksamhetslokaler som kan bli kostsamma att flytta. Hyresvärd och hyresgäst kan under vissa förhållanden avtala bort det indirekta besittningsskyddet, men detta kräver att avtalet är skriftligt och godkänt av hyresnämnden för att vara giltigt.
Korrekt uppsägning av lokalhyresavtal
För att en uppsägning av ett lokalhyresavtal ska vara juridiskt korrekt måste flera formella krav uppfyllas. Först och främst måste uppsägningen ske skriftligen och delges motparten i rätt tid. Vid längre hyresavtal ska uppsägningen ske minst nio månader före avtalets utgång, medan kortare avtal kan ha andra frister.
Uppsägningen ska också tydligt ange om hyresgästen ska flytta eller om hyresvärden erbjuder en förlängning av avtalet men med ändrade villkor. Om hyresvärden vill att hyresgästen lämnar lokalen, måste detta ske med godtagbar grund enligt hyreslagen, annars kan hyresgästen ha rätt till ersättning för förlorat besittningsskydd.
Skadestånd för indirekt besittningsskydd
Skadestånd vid förlorat indirekt besittningsskydd är inte en schablonmässig summa utan beräknas med utgångspunkt i den årshyra som Hyresgästen betalade till Hyresvärden. Därutöver kan det bli aktuellt med ersättning för ekonomiska förluster. Detta kan omfatta kostnader för att flytta verksamheten, förlorad kundkrets, anpassningar av den nya lokalen samt eventuell förlorad inkomst under övergångsperioden.
Högsta domstolens avgörande i NJA 2017 s. 261 förtydligade hur skadestånd ska beräknas för det indirekta besittningsskyddet vid uppsägning av lokalhyresavtal. I fallet rörde det sig om en kiosk- och kaféverksamhet som blev uppsagd utan erbjudande om ersättningslokal. Hyresgästen hade rätt till ersättning motsvarande en årshyra, och frågan i domstolen gällde hur ytterligare skadestånd för verksamhetens värde skulle beräknas. Domstolen fastställde att marknadsvärdesmetoden, som innebär att man bedömer vad en köpare skulle betala för verksamheten vid en frivillig överlåtelse, kan användas även när lokalen inte är fritt överlåtbar. Värderingen gjordes baserat på uppgifter från en värderingsman, trots att detaljer om tidigare överlåtelser inte kunde redovisas på grund av sekretess. Avgörandet innebär att hyresgäster får större möjlighet att använda marknadsvärdering för att kräva ersättning för sin rörelse, även om verksamheten har låg avkastning.
Vanliga missuppfattningar om indirekt besittningsskydd
Det finns flera vanliga missuppfattningar kring det indirekta besittningsskyddet. En av de största är att många hyresgäster tror att de har samma besittningsskydd som bostadshyresgäster, vilket innebär att de alltid har rätt att stanna kvar i lokalen. Detta är inte korrekt – indirekt besittningsskydd ger endast rätt till skadestånd, inte rätten att behålla lokalen.
En annan missuppfattning är att hyresvärdar tror att de kan säga upp ett avtal utan att betala skadestånd om avtalet löper ut. Detta stämmer inte om hyresgästen haft lokalen i mer än nio månader och uppsägningen inte baseras på giltiga skäl. I sådana fall kan hyresgästen ha rätt till ersättning.
Slutligen är det en vanlig felaktighet att tro att muntliga uppsägningar eller överenskommelser är tillräckliga. En korrekt uppsägning måste alltid ske skriftligen och följa de formella krav som lagen ställer.
Sammanfattning
Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra är en viktig skyddsregel för hyresgäster som gör investeringar i sin verksamhet. Detta skydd innebär dock inte rätt att behålla lokalen, utan istället rätt till ekonomisk ersättning om uppsägningen inte sker på giltiga grunder. För att undvika misstag och potentiellt kostsamma konsekvenser är det avgörande att både hyresvärdar och hyresgäster har en tydlig förståelse för reglerna kring uppsägning och skadestånd. Rättslig rådgivning kan vara till stor hjälp för att hantera dessa frågor på ett korrekt sätt.
